المحتوى
في هذه المقالة: إطلاق التطوير العقاريتمويل المشاريعإجراء محفظة من العقارات 14 المراجع
يمكن أن يكون التطوير العقاري نشاطًا صعبًا للمبتدئين ، لكنه ليس بعيدًا عن متناول يديك طالما أنك تبدي الصبر والطموح وخاصة البراعة. في أول تجربة لك ، تتمثل المهمة الأكثر أهمية في تحديد الخصائص الموجودة في منطقتك والتي تتمتع بأكبر إمكانات تجارية. ثم عليك تأمين التمويل والحصول على العقار عندما يقدم تكلفة مفيدة تتيح لك تقليل المخاطر المالية. بمجرد تكييفها وفقًا لرؤيتك ، حدد ما إذا كان من الأفضل استئجارها أو بيعها لإضافتها إلى قائمة توليد الأرباح.
مراحل
جزء 1 الانخراط في التطوير العقاري
- ضع خطة عمل مفصلة. بعد اتخاذ القرار بتجربة حظك في التطوير العقاري ، فإن أول ما عليك فعله هو أن تصف بإيجاز كيف ستضفي فكرتك. خذ ورقة وقلمًا واعطي وصفًا صغيرًا لعملك تمامًا كما تتخيله وشرح كيف يمكن استخدامه في مجتمعك. ثم قم بعمل قائمة بالموارد المتاحة لديك ، مثل أموال بدء التشغيل وجهات الاتصال مع مالكي المنطقة.
- تشمل القضايا المهمة التي يجب مراعاتها رأس المال المتاح لك ، والقدرة على إدارة عدة عقارات بمفردك وفرص النجاح في ضوء الحالة الحالية لسوق العقارات.
- هل سيكون التطوير العقاري نشاطك بدوام كامل أو نشاط بدوام جزئي لتنويع دخلك؟
-
كن محددًا بشأن أهدافك. لجعل التطوير العقاري عملاً مربحًا ، من الضروري وضع هدف أوضح في الاعتبار: "الاستثمار في عقار لكسب الكثير من المال. أفضل طريقة للمضي قدماً هي البدء بخطة متواضعة ، لكن دقيقة مثل هذه: "أريد شراء مبنى Saint-Louis القديم وتحويله إلى سكن ميسور التكلفة للطلاب. من خلال وضع استراتيجية أساسية ، سيكون لديك رؤية أكثر واقعية لما يجب القيام به لتحقيق ذلك.- تأكد من أن أهدافك واقعية عند البدء في إنشاء محفظة (وسمعتك) مع خاصية واحدة في كل مرة. تحديد أهدافك عالية جدًا قد يكون خطأً مكلفًا.
- إن أبسط طريقة للدخول إلى السوق هي شراء منزل وتجديده وبيعه. من هناك ، يمكنك النظر في خصائص أكبر وأكثر تكلفة.
-
فكر في الاحتياجات العقارية لمنطقتك. ربما توجد في الضواحي خارج مركز صناعي واعد عمليا أو يوجد نقص في المطاعم الحديثة في المدينة. أينما شعر الطلب ، هناك إمكانية للتطوير العقاري المربح. بشكل عام ، أنجح المشاريع هي تلك التي تلبي احتياجات السكان.- دائما النظر في السكان الذين يعيشون في المنطقة التي تقوم بتطوير المشروع. من المهم تطوير مشروعك العقاري مع مراعاة المشتري أو المستأجر المحتمل.
- على سبيل المثال ، إذا كنت تعيش في منطقة يعيش فيها العديد من كبار السن ، فقد يكون من المنطقي بناء منازل أو شقق من طابق واحد يمكن الوصول إليها بسهولة بدلاً من المباني الفاخرة متعددة الطوابق ، حتى لو هم المألوف.
جزء 2 تمويل مشروعاتك
-
التقدم بطلب للحصول المطور الائتمان. بعد أن تضع خطة مجدية لمشروعك العقاري الأول ، انتقل إلى البنك ومراجعة البرنامج الخاص بك مع أحد المتخصصين في التطوير العقاري للفريق. من المحتمل أن يزودك بتقدير دقيق لجميع التكاليف المرتبطة بالشراء ، وكذلك مقدار المساعدة المالية التي قد تتلقاها. في العديد من الحالات ، سيضمن البنك ما يصل إلى 70 إلى 80 في المائة من تكاليف الشراء الأساسية ، ولكن قد لا يغطي النفقات العرضية ، مثل تكاليف البناء والترخيص.- مثل أي نوع آخر من القروض ، قد تحتاج إلى إظهار دليل على الائتمان الخاصة بك أو تقديم ضمانات لكي تعتبر مستثمرًا جادًا. قد تطلب منك بعض المؤسسات حتى إيداع ما يقرب من 15-20 ٪ من إجمالي التكلفة المتوقعة للمشروع.
- شراء وتجديد العقارات السكنية والتجارية يتطلب الكثير من المال. ما لم يكن لديك قدر كبير من المدخرات في الاحتياطي ، من المحتمل أنك ستحتاج إلى الاعتماد إلى حد ما على التمويل الخارجي.
- فكر مليا في الاقتراح الخاص بك ومعرفة ما إذا كان لديه إمكانات حقا. قد يقرر البنك رفض طلبك للحصول على تمويل إذا كان يعتقد أنك تخاطر بشدة.
-
وضع حدود مالية سليمة. العثور على مبلغ أعلى قيمة لخاصية معينة والتمسك بهذا المبلغ. هذا سيمنعك من الإقناع بقبول الاتفاقيات التي ستجعلك في النهاية تخسر أموالك. يعد وضع الميزانيات والاستثمارات المسؤولة أحد الخطوات المهمة لتحقيق نتائج طويلة الأجل.- يعتمد المبلغ الذي يجب أن تكون على استعداد لدفعه على عدة عوامل مثل الاقتصاد والموقع الجغرافي والقيمة المقدرة للمشروع المنجز. وبالتالي يختلف من مشروع إلى آخر.
- تشبه أعمال التطوير العقاري المقامرة إلى حد كبير: من الأفضل أن تكسب القليل ، ولكن في كثير من الأحيان تراهن كثيراً على خسارة كل شيء.
-
قرر ما إذا كنت ستشتري العقار للبيع أو الإيجار. يعد شراء شقة للإيجار خيارًا منخفض المخاطر نسبيًا لتوليد الأرباح عند بدء هذا النشاط ، حيث يمنحك خيار استرداد استثمارك مقابل رسوم الإيجار. من ناحية أخرى ، يتيح لك شراء مكان لبيعه تجديده والبدء في مشروع آخر دون الحاجة إلى القلق بشأن كيفية تأثير تطور السوق على القيمة الإجمالية للعقار. راجع مرة أخرى خطة عملك الأولية والموارد المتاحة لديك لتحديد الخيار الذي يمكن أن يؤدي إلى زيادة الربحية.- غالبية المطورين العقاريين الجدد يفضلون شراء عقارات للإيجار. وبهذه الطريقة ، لديهم دفق ثابت من الإيرادات يمكنهم الاعتماد عليه والذي بدوره يمكن استخدامه في مشاريع أخرى.
- إذا كنت تفضل هذا النهج ، فحاول كسب ما يصل إلى 10٪ من استثمارك الأولي من خلال رسوم الإيجار كل عام. عند شراء العقارات لإعادة بيعها ، فمن الأفضل أن تطلب ما لا يقل عن 30 ٪ من إجمالي مبلغ الشراء لتبرير النفقات. على سبيل المثال ، 150،000 يورو من إيرادات الإيجار السنوي تكفي للحفاظ على الممتلكات من 1.5 مليون يورو واقفا على قدميه. بالنسبة لمشروع واحد باستثمار 4 ملايين يورو ، ستحصل على صفقة جيدة إذا كنت تبيع العقار بمبلغ 1.2 مليون يورو على الأقل.
-
تعرف على مخاطر شراء عقار. ليس هناك ما يضمن أن السلع التي تشتريها سوف تكسبك المال ، حتى لو كانت موجودة بالضبط في وسط المنطقة المزدهرة اقتصاديًا. كما هو الحال مع أي مشروع تجاري ، هناك دائمًا عنصر الصدفة. إذا لم تكن متأكدًا من أنه يمكنك العيش بشكل واقعي بدون دخل من عقار جديد ، فمن الحكمة أن تجد خيارًا أكثر أمانًا.- هناك عدد لا يحصى من العوامل غير المادية التي يمكن أن تمنع الممتلكات من جني الأرباح كما كنت تتوقع. وتشمل هذه المشاكل الهيكلية غير المتوقعة وتطور المخروط الاقتصادي. هذه العوامل غالبا ما تكون صعبة أو من المستحيل التنبؤ بها.
جزء 3 من 3: إنشاء مجموعة من العقارات
-
الخصائص المستهدفة في المناطق الواعدة. هناك قاعدة جيدة تتمثل في تحديد المناطق التي بدأت للتو في إظهار علامات النمو أو التي شهدت زيادة في شعبيتها مؤخرًا. وبالتالي ، يمكنك الحصول على عقار بسعر منخفض وبيعه أكثر تكلفة ، مما يزيد من أرباحك.- استهدف المباني ذات الأسعار المعقولة القريبة من المدارس والشركات الكبرى ومراكز التسوق والمواقع الأخرى التي قد تجتذب المشترين.
- من الأخطاء الشائعة للمطورين المبتدئين البحث عن أماكن مزدهرة بالفعل ومحاولة الوصول إليها. ضع في اعتبارك أنه كلما زاد النمو ، قلت إمكانيات التوسع.
-
ابحث عن البائعين المتحمسين. سوف تقوم بعمل جيد مع الأشخاص الذين يتعين عليهم بيع عقار في أقرب وقت ممكن. قد يكون صاحب عمل في حالة إفلاس ، أو زوجين مطلقين أو مالكًا يستقر في مكان آخر وليس له مصلحة كبيرة في العقار. يعرف هؤلاء الأشخاص أنهم إذا لم يبيعوا ممتلكاتهم على الفور ، فقد يخسرون الكثير من استثماراتهم.- النظر في التعاقد مع وكيل عقاري لمساعدتك في العثور على العقارات والتفاوض بشأن أسعارها. بشكل عام ، يحاول وكلاء العقارات معرفة سبب انفصال البائعين عن ممتلكاتهم ، مما قد يمنحك ميزة عندما يحين وقت تقديم عرض.
-
خذ كل وقتك قبل الشراء. لا تكون في عجلة من أمرنا لإغلاق الصفقة. قبل الالتزام ، يجب أن تكون متأكدًا من قيامك بعمل جيد في البحث وتقييم المخاطر والمكاسب المحتملة لكل خاصية تستهدفها. خلاف ذلك ، قد ينتهي بك الأمر إلى إنفاق موارد أكثر مما كنت تتخيل وسوف ينتهي بك الأمر إلى فقدان الأداء.- اسأل المالك الحالي عن أي أسئلة لديك حول الاعتبارات مثل الصيانة وتقسيم المناطق والضرائب. إذا لزم الأمر ، خذ بضعة أيام للتفكير في قرارك.
- بمجرد العثور على العقار المثالي ، لا تتردد في توقيع العقد باسمك والتوقيع عليه.
-
تجديد مع فريق من العمال. بمجرد أن ينتمي العقار إليك ، يجب عليك فقط تجديده لبيعه. بناءً على نوع العقار ، قد تحتاج إلى استئجار مقاول أو مهندس معماري وفريق إنشاء ومهندسين ومصممين ومصممي ديكور داخلي لجعل رؤيتك حقيقة واقعة. الهدف الأساسي هنا هو جعله أفضل مما كان عليه عند شرائه ، مما يزيد من قيمته.- بالنسبة للمشاريع الصغيرة والمنازل ذات الأسرة الواحدة حيث سيكون من المستحيل ماليًا تجنيد أشخاص آخرين ، يمكنك توفير تكاليف الإصلاح عن طريق إجراء التجديد الأساسي بنفسك.
- عند بيع العقار ، قم بتقييمه بطريقة تتوافق مع التحسينات التي تمت. يجب أن تكون على استعداد للتفاوض بشكل معقول للوصول إلى مبلغ قريب بما يكفي لسعر البيع حتى تتمكن من العيش معه.
- قبل البدء في التخطيط لمشروعك العقاري الأول ، يمكنك توفير أكبر قدر ممكن من رأس المال لتكملة القروض التي حصلت عليها في عملك. سوف تكون سعيدًا بالقيام بذلك إذا كانت النفقات أعلى مما تم التفاوض عليه.
- تأكد من أن أي أعمال تجديد على الممتلكات الخاصة بك تلبي المعايير المحددة في رموز المناطق والبناء في المنطقة.
- قد تكون فكرة جيدة العمل مع مطور عقاري متمرس لمشاريعك الأولى والثانية. يمكنه أن يقدم لك نصيحة قيمة ويساعدك على تجنب المخاطر التي تميل إلى التسبب في مشاكل للمبتدئين.
- يمكن أن يكون شراء العقارات في مزاد علني طريقة رائعة للاستفادة من الكثير.
- مع اكتساب الخبرة ، سيكون من الأسهل بالنسبة لك الحصول على القروض والموافقة على طلباتك في وقت لاحق.
- نظرًا للمخاطر الكامنة ، قد لا يكون التطوير العقاري أكثر الأنشطة أمانًا للأشخاص دون شبكة مالية كبيرة.